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    這個片區要崛起,但是你不能亂買

    京美網全國站2020-11-24

    深圳長線看好,深圳好板塊還在漲,但是現在只建議搶限價新盤,買二手房要做好站崗一段時間的心理準備。曲線救國,現在入手廣州,2年后再換倉深圳也可行,但是要把握好買賣時間點。

    提問:你好廣叔,這周末要去踩盤,純投資,暫定目標在黃埔,南村萬博和番禺廣場。我有三個問題麻煩廣叔幫忙解答:

    1. 中介說建議買蘿崗新盤因為黃埔的二手已經漲過一波了,不知您怎么看?2. 番禺廣場次新近地鐵的盤單價也要4萬起步了,感覺不如黃埔的二手?(同價位的黃埔的樓齡要舊好幾年)3.以上三個板塊,您最看好哪個呢?可以推薦一些有潛力的盤嗎?4.非廣州戶口,碩士學歷,廣州社保差半年就滿五年了,是否有資格買黃埔二手?

    回答:你好。1、中介的話只能信1成。漲過一波了沒錯,買新房也沒錯。但是真正的暴漲階段還沒來。二手次新騰挪空間更大,具體還得看標的。2、論價值我認為黃埔更大一些。3、就按你這個排序。4、有資格,中介會幫你搞定。

    提問:你好廣叔,目前預算首付150萬、月供1.5萬以內,想用自己父親的房票在廣州買一套投資、問過中介我父親年齡只能貸款15年!請教您、如果選擇黃埔、有沒有合適的樓盤?

    回答:你好。老人票可做接力貸。可參考選籌:具體價值高的板塊及樓盤分析,詳見內部。

    提問:新人首問 :廣叔您好 本人純投資 ,手中資金150W到200W ,有首房首貸資格,月供2W以下可接受,2020年11月開始購買廣州社保,到2021年5月有購房資格,新房,萬科城市之光,(聽說旁邊環衛用地有垃圾站) 品秀星樾,大壯名城,星樾.山畔 您更看好那一個?或等資格可購房時 您有什么更好樓盤推薦次新都行,建議面積多大剛需戶型,請指導,謝謝廣叔。

    回答:你好。萬科城市之光旁邊是有個垃圾壓縮站,附近的華潤、文沖管委會提前占地、周圍居民樓、河流等因素可能會制約這個垃圾站的規劃,越往后越可能建不成,所以我認為這個垃圾站還是有一定的不確定性的。這幾個盤都不錯,優先考慮大壯、其次品秀星樾。次新二手的話看看華景新城吧,建議買個650左右的100平左右的三房。

    提問:你好廣叔,增城新塘翡翠綠洲怎么樣?現在賣掉值嗎?

    回答:新塘翡翠綠洲位置略偏,配套很一般,沒有地鐵。自住可以,投資潛力很一般。如果出手置換是可以的。

    提問:你好廣叔,坐標深圳,和男友合伙開公司,年入約40w。男友有sfsd資格。兩人現有子彈加可貸金額約200。1.想入手買寶安的房子,寶安的房子已經漲了一波,宇宙中心寶中更是,現在上車是否來得及,擔心會接盤,學位好點兒的,價格更上天。如果選寶安片區,您有什么建議?不選寶安,深圳其他地方,又該考慮哪兒?2.如果不入手深圳,選廣州,是否可以,對于廣州,您又有什么建議?感謝!

    回答:你好,深圳長線看好,深圳好板塊還在漲,但是現在只建議搶限價新盤,買二手房要做好站崗一段時間的心理準備。曲線救國,現在入手廣州,2年后再換倉深圳也可行,但是要把握好買賣時間點。

    廣州從20205月份以來,市場開始啟動,轟隆隆的啟動了。先是量在先,后是價在后,從5月以來整體平均上漲了5-10%廣州東部片區,天河、黃埔、海珠東、番禺、蘿崗這些區域10-15%的漲幅完成。這一輪慢牛一直會持續到202110月份,歷經18個月左右廣州啥時候出政策,就看明年上半年小陽春的行情,如果是大漲則必出,如果是慢慢漲,則不出,這是我們最希望看到的

    但不論怎么樣,這一輪18個月的慢牛市場還是大概率,板上定釘。子彈200,廣州投資回報率最大的樓盤,詳見內部分享。

    提問:你好廣叔,我是蘇州的,已有5套房,其中3套已還清貸款,有兩套在還,每月還款3.7萬,年收入100萬+。目前手上有現金300多萬,如果把已還清的三套房子中拿出2套做抵押貸款,大概可貸300萬左右。請問我還要不要再買房投資?目前沒有其它投資渠道。買房的話買哪里的?我傾向于上海、廣州和杭州,上海沒購房資格,只能法拍,廣州和杭州可通過人才落戶的方式購買,碩士學歷。除這三個城市外,您有沒有推薦的城市?

    回答:你好,你的資產、收入、防守資金等都很不錯,是非常適合買房裂變的,所以可以繼續買入,放大資產。從你的資產配置來看,你的所有倉位都在蘇州,接下來買房需要拉高一個緯度,可以直接買一線。

    城市經濟體存在明顯的網絡效應。網絡效應主導的領域,長期看,資源會向頭部高度集中。所以還是一線更安全。主力倉位應該放在一線。配置二線城市,主要目的是分散,提升資產包的綜合質量。目前一線城市中最容易上車,而且進場時機最好的是廣州,可以首選天河,次選老黃埔,這是區域上的選擇,具體樓盤詳見內部分享。

    提問:你好廣叔,越秀君匯世家和天河富力天河華庭,請從學位和居住舒適度兩個方面幫忙分析下,哪個更好,長期持有,10年以上,謝謝

    回答:你好,學位來說,越秀搖號這點就讓很多家長不是很滿意,進而導致大部分家長把目光轉向天河,這是一個轉折點,也就是越秀學位房盛極必衰的轉折點,這點是重要 天河這邊的主要不用搖號很多家長喜歡,雖然收說2026年可能會采用搖號,但是這只是一種假設,這里就是潛力空間了,如果到時候天河這邊還是不用搖號(廣州中學擴容),或者有新的政策利好呢?這都不一定的。天河經濟實力強,后續教育資源投入不會少,有點像深圳在教育上下猛藥的感覺 居住舒適度其實還是天河這邊方便很多,越秀老城區后續會被很多新廣新貴遺忘 其實你不一定要富力天河的,你可以考慮中怡城市花園,很多人喜歡,物業也換萬科了,小區后續整改后品質會好很多。或者直接上峻林

    提問:你好廣叔,房價在1000-1100萬之內,純投資,深圳有什么好的樓盤可推薦嗎?謝謝!

    回答:你好,總價1000左右,建議多開發幾張房票參與華潤城打新,價格倒掛,有確定收益。核心稀缺的位置,便利的配套,沒有幾個盤是可以取代的。 其次,關注幾個南山集團學區。 太古城的流動性會很好,因為它算網紅盤; 雍景灣和海境界學位適中、樓齡新; 南玫環境好; 1000萬寶中學位四盤和深高北三盤不錯。

    提問:你好廣叔,請教下石廈片區和福田保稅區這兩個福田南的對比如何看?會不會是保稅區更有潛力,因為有大的規劃,石廈連大規劃都沒有。福外南還沒出成績表示,如果明年成績不錯,應該漲幅更大吧?請問廣叔什么看法?

    回答:你好,石廈是很穩定的2T學校了,片區更成熟,靠近福田區政府,生源主體也比較好,顯然在生源和家庭實力上是優于福外南的歐風街和保稅區內的經適房的,所以我們的判斷是福外南到頂就是石廈的水平,很難逆襲;但從投資上來講,石廈10w+,保稅區7w+,顯然保稅區是更有潛力的,所以要分自用學位和投資兩個思路來看這兩個學校的對比。

    提問:你好廣叔,我想買600-700之間的。看過龍華的三房兩衛,最終決定在南山入手。 漢京確悅61.68的小三房,次臥出陽臺,滿五唯一,朝南。但是陽臺對著月亮灣大道有點吵。660萬您覺得可以出手嗎? 想買中海陽光玫瑰的66平方小兩房(送入戶可改三房那種戶型),可是現在沒有放盤的。而且估計要700萬左右。 您是覺得這個價位可以年前入手漢京61平的,還是等等中海陽光玫瑰69的。 謝謝。

    回答:你好,單價差不多的話,純投資就買漢京確悅。 雖然有貨柜車噪音問題,但深圳這種昂貴的城市,居住功能高于一切,三房秒殺兩房。 如果是自住,就要考慮對噪音的接受度了。 雖然一直有傳月亮灣大道改造,貨柜車改走地下通道,但實際操作難度非常高,只能是遠期目標。


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