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    廣州公寓供求齊齊下滑,下半年供貨集中在廣州南部

    京美網全國站2020-07-20

    受新冠疫情影響,2020上半年廣州公寓市場供求齊齊下滑。全市供應6310套37.0萬㎡,供應量環比、同比分別下跌18%、6%。

    1)整體供求:受新冠疫情影響,公寓供求齊齊下滑

    受新冠疫情影響,2020上半年廣州公寓市場供求齊齊下滑。全市供應6310套37.0萬㎡,供應量環比、同比分別下跌18%、6%。

    成交跌幅更加明顯,環比、同比跌幅為51%、55%,全市共成交6499套36.9萬㎡,與2018上半年淡市成交相當。

    2)月度走勢:公寓成交觸底爬升,去庫存周期上升

    今年1月因春節假期影響,開發商推售放緩,廣州公寓市場成交縮減至8萬㎡。2月新冠疫情爆發,市場成交跌至谷底。2月底起開發商采取低價促銷策略,帶動項目跑量,市場成交逐漸復蘇。

    不過,今年上半年疫情對廣州公寓市場的沖擊比較明顯,月均成交量僅為6.2萬㎡,不足去年月均成交量13萬㎡的一半。

    疫情發生后,公寓市場供應處于低位,直至6月供應飆升,扎推入市17萬㎡的新貨。疊加成交觸底、逐步復蘇的原因,截止6月廣州公寓市場庫存量達113萬㎡,去庫存周期升至18.3個月。

    3)成交特點:多區項目優惠促銷,外圍區跑量明顯

    2020上半年除越秀、從化區外,其余區域公寓成交量的環比跌幅均超4成。市場主力仍以外圍四區為主,占比約7成。

    其中,黃埔區成交領先,錄得1696套公寓成交。該區合景天峻、佳兆業未來城、越秀萬力·星悅峯、碧桂園星悅臺、萬科尚城等項目啟動促銷活動,低總價吸客,各項目上半年跑量100-370套。另外,金博商務中心批量網簽137套公寓,屬整體確權。

    番禺區成交1166套,主力項目金山谷創意產業園貢獻了近一半,以570套的銷量位居榜首。萬科世博匯則在去年底新一期公寓入市,今年上半年穩定銷售120套。

    南沙區繼去年新一輪供應逐漸消化后,今年上半年成交環比腰斬,主力項目仍為去年的活躍項目。南沙珠江灣、敏捷尚品國際、中交匯通中心、時代維港、越秀國際總部廣場等項目仍有不俗表現,成交破百套。

    花都區今年上半年無全新項目入市,在售公寓項目不多,成交呈現逐漸收窄的趨勢。該區碧桂園星港國際與從化區碧桂園從化1960是最早一批啟動促銷的項目,在今年2月中旬即推出多項優惠活動,帶動市場成交回暖,兩項目各跑量254套、322套。區域時代云港、廣州國際空港中心主推1字頭公寓,上半年有200+套的公寓成交。

    而中心區僅天河區成交達500+套。該區4-5月個別項目開始加入促銷潮,也有個別項目加推新品,帶動區域成交回升,遠洋天驕、信達金茂廣場、華潤天合、聯泰·天河YOHO貢獻突出。此外,白云區主力項目保利金沙大都匯則在3月份推出一口價特惠活動,項目跑量169套。

    4)成交特點:公寓產品的同質化越來越高

    近兩年廣州公寓市場30-50㎡、50-80㎡的成交總占比基本維持在85%,80-150㎡的公寓成交占比維持在11%,30㎡以下小面積段公寓的占比持續縮減至3%。

    這也意味著,市面上公寓產品的同質化越來越高,公寓價值愈加體現在區位優勢及項目運營方面。

    5)后市預測:后市或穩步回升,供貨集中在廣州南部

    廣州中原研究發展部認為,今年上半年廣州公寓市場處于穩步復蘇階段,5-6月成交基本企穩,雖與去年的成交水平仍有一定的差距,但整體市場供需恢復。加之6月市場新增供應集中放量,補給下半年供應,預期后續市場還將有一波集中推貨,后市或將延續穩步回升的趨勢。

    預期供應主要集中在廣州南部,番禺、南沙在售項目新一期產品供貨充足,區域可售貨量維持在4800-5000套。花都、海珠區在售項目不多,但大盤余貨充足,區域可售貨量在2500-3000套區間。而廣州東部、天河、黃埔、增城區在售公寓項目數量較多,新盤時代風華、中泰天境·玖寓尚有1050套、370套公寓待售,區域可售貨量在2000-2500套區間。荔灣、白云、從化區在售項目相對單一,區域可售貨量在1500套以下。

     


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